L’ANCOLS fait évoluer sa doctrine relative à la vente Hlm
L’ANCOLS (Agence Nationale de Contrôle du Logement Social) a récemment fait évoluer sa doctrine concernant la vente des logements sociaux. Ces changements visent à renforcer la transparence et à mieux encadrer les pratiques des bailleurs sociaux, allant parfois au-delà des simples exigences légales. Focus sur les nouvelles attentes de l’ANCOLS, qui touchent la vente de logements énergivores, la pratique des prix multiples pour les logements vacants, et les ventes aux salariés et administrateurs des organismes de logement.
1. Vente de logements énergivores : un encadrement renforcé
Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles règles du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), la vente des logements classés F ou G, les plus énergivores, est interdite (article R443-11-1). Depuis le 1er janvier 2025, la vente des logements classés E est toujours possible, mais elle est soumise à la réalisation d’un audit énergétique préalable.
L’ANCOLS insiste dans différents rapports, sur le fait que les bailleurs sociaux ne doivent pas laisser l’acquéreur prendre en charge la remise à niveau de la performance énergétique alors même que cette pratique est légale. L’agence recommande également d’informer de manière spécifique les acheteurs sur la réglementation en vigueur et sur les coûts de la rénovation thermique, afin de garantir la transparence et éviter toute mauvaise surprise pour les futurs propriétaires.
2. Interdiction de pratique de prix de vente multiples pour logements vacants
Pour rappel, le prix de vente d’un logement vacant résulte de l’offre d’achat émise par l’un des bénéficiaires désignés à l’article L443-11 du CCH après classement des offres en application de l’article D443-12-1 du CCH
Selon la législation actuelle, le prix de vente doit donc être le même pour tous les acheteurs potentiels, sans distinction de catégorie.
L’ANCOLS a formulé plusieurs recommandations en ce sens.
3. Vente à un salarié ou à un administrateur : plus de contrôle et de précautions
En matière de vente de logements sociaux à des salariés ou à des administrateurs des organismes, l’ANCOLS a fait évoluer sa position. L’article L423-10 et suivants du CCH prévoit qu’une autorisation préalable du conseil d’administration ou du conseil de surveillance est nécessaire pour toute convention entre un organisme et ses dirigeants dès lors qu’elle ne se fait pas dans des conditions habituelles (ie en dehors du prix du marché).
Toutefois, l’ANCOLS recommande d’une part une systématisation de cette autorisation préalable et d’autre part la mise en place de procédures internes afin de prévenir les conflits d’intérêt. Ces ventes doivent être encadrées de manière stricte pour garantir leur conformité et éviter toute situation de favoritisme.
Conclusion : une régulation renforcée pour une vente hlm plus transparente
L’évolution de la doctrine de l’ANCOLS montre une volonté de renforcer la régulation des ventes de logements sociaux, avec des règles plus strictes et une plus grande transparence. Ces nouvelles attentes vont au-delà des exigences légales actuelles, imposant ainsi aux bailleurs sociaux un cadre plus rigide pour garantir la conformité de leurs pratiques, protéger les acheteurs et éviter les abus.
